Ordonnance n°90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation de dispositions du code de l'urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte (partie législative).

Dernière mise à jour des données de ce texte : 01 janvier 2006

NOR : DOMX9000087X

ChronoLégi

Version en vigueur au 13 juillet 2001

Le Président de la République,

Sur le rapport du Premier ministre, du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer et du ministre des départements et territoires d'outre-mer, porte-parole du Gouvernement,

Vu la Constitution, notamment son article 38 ;

Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code pénal ;

Vu la loi n° 76-1212 du 24 décembre 1976 relative à l'organisation de Mayotte ;

Vu la loi n° 79-1113 du 22 décembre 1979 relative à Mayotte ;

Vu la loi n° 86-1383 du 31 décembre 1986 relative au développement des départements d'outre-mer, de Saint-Pierre-et-Miquelon et de Mayotte ;

Vu la loi n° 89-923 du 23 décembre 1989 d'habilitation relative à l'adaptation de la législation applicable dans la collectivité territoriale de Mayotte ;

Vu l'avis du conseil général de Mayotte en date du 10 avril 1990 ;

Le Conseil d'Etat entendu ;

Le conseil des ministres entendu,

  • a modifié les dispositions suivantes

  • Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 1991.



    NOTA : Ordonnance 2005-868 2005-07-28 art. 5, deuxième et troisième alinéas : " L'ordonnance n° 90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation de dispositions du code de l'urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte est abrogée à compter du 1er janvier 2006.

    Toutefois, les dispositions de cette ordonnance restent en tant que de besoin applicables jusqu'au 1er janvier 2011 aux plans d'occupation des sols approuvés tant qu'ils n'ont pas été mis en forme de plan local d'urbanisme et aux schémas d'aménagement de village ou de communes tant qu'ils n'ont pas été remplacés par un plan local d'urbanisme ou une carte communale."

  • Le Premier ministre, le ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et du budget, le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'équipement, du logement, des transports et de la mer, le ministre des départements et territoires d'outre-mer, porte-parole du Gouvernement, le ministre de l'agriculture et de la forêt, le ministre délégué auprès du ministre d'Etat, ministre de l'économie, des finances et du budget, chargé du budget, et le secrétaire d'Etat auprès du Premier ministre, chargé de l'environnement et de la prévention des risques technologiques et naturels majeurs, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution de la présente ordonnance, qui sera publiée au Journal officiel de la République française.

          • Les règles générales applicables, en dehors de la production agricole en matière d'utilisation du sol, notamment en ce qui concerne la localisation, la desserte, l'implantation et l'architecture des constructions sont déterminées par décret en Conseil d'Etat.

            Ces règles générales s'appliquent dans toutes les communes à l'exception des territoires dotés d'un plan d'occupation des sols approuvé. Le décret mentionné ci-dessus fixe celles de ces règles qui peuvent néanmoins demeurer applicables sur les territoires couverts par un plan d'occupation des sols.

            Le représentant de l'Etat peut préciser les modalités d'application de ces règles générales de l'urbanisme par des schémas d'aménagement de village ou de commune après avis des conseils municipaux des communes concernées.

          • Les plans d'occupation des sols et les schémas d'aménagement de village ou de commune doivent :

            1° Prévoir, pour la satisfaction des besoins présents et futurs, suffisamment d'espaces destinés à la construction de logements, aux activités économiques et d'intérêt général ;

            2° Protéger les espaces nécessaires au maintien ou au développement des activités agricoles, pastorales, forestières et maritimes ;

            3° Préserver les sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel ou culturel notamment du littoral, les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques et, en fonction de l'intérêt écologique qu'ils présentent, les plages, les forêts et zones boisées, les îlots inhabités, les parties naturelles des estuaires, les caps, les marais, les zones humides et milieux temporairement immergés, les récifs coralliens, les lagons et les mangroves.

            Dans les espaces mentionnés au 3° ci-dessus, des aménagements légers peuvent être implantés lorsqu'ils sont nécessaires à la gestion de ces espaces, à leur mise en valeur notamment économique ou à leur ouverture au public.

          • En dehors des espaces urbanisés, seules sont admises dans la réserve domaniale dite des cinquante pas géométriques ou, à défaut d'institution ou de délimitation de cette réserve, dans une bande présentant une largeur de 81,20 mètres à compter de la limite haute du rivage, les constructions ou installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau.

          • Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation de lotissement ou de construction dans les cas prévus par les articles L. 111-7 et L. 121-3. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans.

            A l'expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision définitive doit, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, être prise par l'autorité compétente pour la délivrance de l'autorisation. Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du délai de validité du sursis à statuer.

            La décision définitive doit être prise dans un délai de deux mois suivant la confirmation. A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée.

          • Lorsque des lotissements ou des constructions sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse l'exécution de travaux publics, le sursis à statuer peut être opposé, dans les conditions définies à l'article L. 111-6, dès lors que la mise à l'étude d'un projet de travaux publics a été prise en considération par le représentant de l'Etat et que les terrains affectés par ce projet ont été délimités.

          • Lorsqu'une décision de sursis à statuer est intervenue en application de l'article L. 111-7, les propriétaires des terrains auxquels a été opposé le refus d'autorisation de lotir ou de construire peuvent mettre en demeure la collectivité ou le service public qui a pris l'initiative du projet de travaux publics de procéder à l'acquisition de leurs terrains dans les conditions et délai mentionnés à l'article L. 121-4.

          • Les plans d'occupation des sols peuvent concerner des communes ou des parties ou ensembles de communes. ils fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire. ils peuvent :

            1° délimiter des zones urbaines ou d'urbanisation future en prenant notamment en considération la valeur agronomique des sols, les structures agricoles, la préservation des espaces et milieux mentionnés à l'article L. 111-2 ainsi que l'existence de risques naturels et de risques technologiques ;

            2° déterminer des zones d'affectation des sols selon l'usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ;

            3° définir les règles concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords ;

            4° fixer, pour chaque zone ou partie de zone, en fonction notamment de la capacité des équipements collectifs existants ou en cours de réalisation et de la nature des constructions à édifier, un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent, éventuellement pour chaque nature de construction, la densité de construction qui y est admise ;

            5° préciser le tracé et les caractéristiques des voies de circulation à conserver, y compris les rues ou sentiers piétonniers ;

            6° délimiter les quartiers, rues, monuments, sites et secteurs à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou écologique ;

            7° fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts ;

            8° localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements éventuels qui les desservent ;

            9° délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l'implantation de la construction est envisagée ;

            10° classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, enclos ou non, attenant ou non à des habitations, ce classement interdisant tout changement d'affectation ou mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.

            les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes.

          • Les plans d'occupation des sols sont élaborés conjointement par les services de l'Etat et les communes intéressés. Mayotte participe, en ce qui la concerne, à leur élaboration.

            Ils sont soumis pour avis aux conseils municipaux desdites communes. Cet avis est réputé donné s'il n'intervient pas dans un délai de deux mois.

            Ils sont ensuite mis à la disposition du public puis soumis à une délibération des conseils municipaux des communes intéressées. Cette délibération est réputée prise si elle n'intervient pas dans un délai de deux mois.

            Les plans d'occupation des sols sont alors approuvés par le représentant de l'Etat et tenus à la disposition du public.

            Le plan approuvé est opposable à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions et installations ou pour la création de lotissements.

            La révision des plans d'occupation des sols a lieu dans les formes prévues pour leur établissement.

          • Lorsque l'établissement ou la révision d'un plan d'occupation des sols est prescrit, le représentant de l'Etat peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-6, sur les demandes d'autorisation de lotir ou de construire qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan.

          • Le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti inscrit en emplacement réservé dans un plan d'occupation des sols peut, à compter du jour où ce plan est approuvé, même si à cette date une décision de sursis à statuer est en cours de validité, mettre en demeure la collectivité ou le service public bénéficiaire de l'emplacement réservé d'acquérir ce terrain.

            A défaut d'accord amiable dans un délai d'un an à compter de la réception de cette mise en demeure par le représentant de l'Etat, le propriétaire ou le bénéficiaire de la réserve peut saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation afin qu'elle prononce le transfert de propriété et fixe le prix du terrain. Ce prix est fixé en fonction de l'usage du terrain, des voiries et réseaux existants et des règles d'urbanisme applicables à la date à laquelle l'acte approuvant le plan d'occupation des sols ou sa révision a délimité la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé. Le paiement effectif du bien doit intervenir, au plus tard, trois mois après le jugement.

            Si trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'alinéa précédent, la juridiction compétente en matière d'expropriation n'a pas été saisie, la réserve n'est plus opposable au propriétaire comme aux tiers sur le terrain concerné.

            L'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles cédés, même en l'absence de déclaration d'utilité publique antérieure.

        • N'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées par application du présent code en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant, notamment, l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties dans chaque propriété, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones.

          Toutefois, une indemnité est due s'il résulte de ces servitudes une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain. Cette indemnité, à défaut d'accord amiable, est fixée par le conseil du contentieux administratif, qui doit tenir compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan d'occupation des sols approuvé.

      • Un droit de préemption est ouvert au bénéfice de la collectivité départementale de Mayotte sur l'ensemble de son territoire, à l'exception de la zone "des cinquante pas géométriques" définie aux articles L. 213-1 et suivants du code du domaine de l'Etat et des collectivités publiques applicable à Mayotte. Ce droit s'exerce dans les conditions définies aux articles L. 210-3 à L. 210-12 du présent code.

        Dans les zones d'aménagement différé, si le titulaire du droit de préemption mentionné à l'article L. 210-2 n'est pas la collectivité départementale et si ce titulaire n'exerce pas lui-même ce droit dans le délai prévu à l'article L. 210-6, la collectivité départementale de Mayotte peut exercer son droit de préemption dès lors qu'elle en a manifesté expressément l'intention auprès du représentant de l'Etat à Mayotte avant l'expiration dudit délai.

        • Peuvent être créées par arrêté motivé du représentant de l'Etat, sur proposition ou après consultation des communes intéressées, des zones d'aménagement différé. Celles-ci peuvent notamment avoir pour objet de mettre en oeuvre une politique locale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. Elles peuvent également avoir pour objet la constitution de réserves foncières en vue de permettre la réalisation d'opérations ayant les mêmes objets.

        • Dans les zones d'aménagement différé, un droit de préemption, qui peut être exercé pendant une période de quatorze ans à compter de la publication de l'acte qui a créé la zone, est ouvert soit à une collectivité publique ou à un établissement public y ayant vocation, soit à une société d'économie mixte bénéficiant d'une concession d'aménagement. L'acte créant la zone désigne le titulaire du droit de préemption. Ce titulaire peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou à une société d'économie mixte bénéficiant d'une concession d'aménagement.

        • Sont soumis au droit de préemption, lorsqu'ils sont aliénés volontairement, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit :

          1° Les immeubles bâtis ou non bâtis ;

          2° Les ensembles de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble bâti ou non bâti ;

          3° Les droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsque la cession est consentie à l'un des co-indivisaires.

          Ne sont pas soumis au droit de préemption :

          1° Les immeubles qui font l'objet d'une mise en demeure d'acquérir en application des articles L. 111-8 et L. 121-5 ;

          2° La cession d'un bien au profit du bénéficiaire d'une déclaration d'utilité publique.

        • Toute aliénation visée à l'article L. 210-4 est subordonnée à peine de nullité à une déclaration préalable faite par le propriétaire au représentant de l'Etat. Cette déclaration comporte l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix.

          L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété.

        • A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

          Le prix est fixé en fonction de l'usage du bien un an avant publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé. Cet usage est déterminé compte tenu des réseaux existants et des règles d'urbanisme applicables au terrain à cette date.

        • A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemtion, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix.

          En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

        • Le bien acquis par exercice du droit de préemption doit être utilisé ou aliéné pour l'objet en vue duquel il a été acquis.

          Le titulaire du droit de préemption qui décide, dans un délai de dix ans à compter de l'acquisition d'un bien, de l'utiliser ou l'aliéner pour un autre objet doit en priorité en offrir le rachat aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel. En cas de non-respect de cette obligation, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel peuvent saisir le tribunal de l'ordre judiciaire d'une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. Cette action se prescrit par cinq ans à compter de l'utilisation ou de l'aliénation de leur bien dans les conditions autres que celles prévues au présent article.

          A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.

        • En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption, le prix du bien est payé ou consigné par le titulaire du droit de préemption dans les six mois suivant soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

          En l'absence de paiement, ou, s'il y a obstacle au paiement, de consignation de la somme due à l'expiration du délai de six mois, le titulaire du droit de préemption est tenu, sur demande de l'ancien propriétaire, de lui rétrocéder le bien acquis par voie de préemption. Le bien rétrocédé peut alors être aliéné librement.

          L'ancien propriétaire d'un bien acquis par voie de préemption conserve la jouissance de ce bien jusqu'au paiement intégral du prix.

      • Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre une politique de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension ou l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels.

        L'aménagement, au sens du présent code, désigne l'ensemble des actes de l'Etat, des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d'une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies à l'alinéa précédent et, d'autre part, à assurer l'harmonisation de ces actions ou de ces opérations.

        L'Etat, les collectivités locales ou leurs établissements publics peuvent confier l'étude et la réalisation des opérations d'aménagement prévues par le présent livre à toute personne publique ou privée y ayant vocation.

        Lorsque la convention est passée avec un établissement public, une société d'économie mixte locale définie par la loi n° 83-597 du 7 juillet 1983 relative aux sociétés d'économie mixte locales, ou une société d'économie mixte dont plus de la moitié du capital est détenue par une ou plusieurs des personnes publiques suivantes :

        Etat, collectivité départementale, communes ou leurs groupements, elle peut prendre la forme d'une concession d'aménagement. Dans ce cas, l'organisme concessionnaire peut se voir confier les acquisitions par voie d'expropriation nécessaires pour la mise en oeuvre des actions et opérations mentionnées au premier alinéa.

          • Sera punie d'une amende de 2 000 F à 120 000 F et, en cas de récidive, d'une amende de 3 000 F à 300 000 F toute personne qui aura vendu ou loué des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans être munie d'une autorisation délivrée par le représentant du Gouvernement ou qui ne se sera pas conformée aux prescriptions imposées par l'autorisation qui lui aura été délivrée.

          • Sans préjudice, le cas échéant, de l'application de peines plus fortes prévues aux articles 209 à 228 du code pénal, quiconque met obstacle à l'exercice du droit appartenant, pour l'application de la réglementation en matière de lotissements, au représentant du Gouvernement, au maire ou à leurs délégués, de procéder à tout moment à la visite des lieux et aux vérifications qu'ils jugent utiles sera puni d'une amende de 2 000 F à 15 000 F. En outre, un emprisonnement de onze jours à un mois pourra être prononcé.

            Si les vérifications faites révèlent que les travaux exécutés ne sont pas conformes aux prescriptions de l'arrêté d'autorisation, il est dressé procès-verbal de l'infraction.

            Lorsque les prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation n'auront pas été respectées, le tribunal pourra prononcer les peines prévues à l'article L. 312-2, et, en outre, impartir un délai au lotisseur pour mettre les travaux en conformité avec lesdites prescriptions, sous peine d'une astreinte de 50 F à 500 F par jour de retard ; l'astreinte prononcée court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où les travaux sont définitivement achevés.

            L'autorité compétente pour autoriser la création d'un lotissement peut faire effectuer les travaux d'office aux frais et risques financiers du lotisseur si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, les travaux n'ont pas été mis en conformité avec les prescriptions de l'arrêté d'autorisation.

            Les astreintes prononcées sont recouvrées par les comptables directs du Trésor, sur réquisition du représentant du Gouvernement, pour le compte de la ou les communes aux caisses desquelles sont versées les sommes recouvrées.

            Après l'achèvement des travaux, le tribunal peut autoriser le reversement d'une partie des astreintes si le lotisseur établit qu'il a été empêché d'observer, par des circonstances indépendantes de sa volonté, le délai qui lui avait été imparti.

        • L'autorité qui délivre le permis de construire ou l'autorisation de lotir peut exiger du constructeur ou du lotisseur une contribution aux dépenses d'exécution des équipements publics correspondant aux besoins des constructions et rendues nécessaires par leur édification, sous la forme de contribution financière ou, en accord avec le demandeur de l'autorisation, sous forme d'exécution de travaux ou d'apports de terrains.

        • Dans les secteurs du territoire de la commune où un programme d'aménagement d'ensemble a été approuvé par le représentant de l'Etat après avis ou proposition de la commune concernée, tout ou partie des dépenses de réalisation des équipements publics correspondant aux besoins des habitants actuels ou futurs du secteur concerné et rendus nécessaires par la mise en oeuvre du programme d'aménagement peut être mis à la charge des constructeurs ou des lotisseurs sous forme de contribution financière, ou, en accord avec le demandeur de l'autorisation, sous forme d'exécution de travaux ou d'apports de terrains.

          Le représentant de l'Etat détermine le secteur d'aménagement, la nature, le coût et le délai prévus pour la réalisation du programme d'équipements publics. Il fixe, en outre, la part des dépenses de réalisation qui est à la charge des constructeurs ou des lotisseurs, ainsi que les critères de répartition de celle-ci entre les différentes catégories de constructions.

          Lorsque le programme d'aménagement d'ensemble fait l'objet d'une modification substantielle, le représentant de l'Etat peut, pour les autorisations à venir, réviser le régime de la participation.

        • La mise en recouvrement de la participation sous forme de contribution financière se fait dans les délais fixés par l'autorité qui délivre l'autorisation de construire ou de lotir. Son produit est inscrit en recettes au budget de la commune concernée.

          Tout ou partie de cette contribution est, le cas échéant, cédé au maître d'ouvrage compétent pour la réalisation des équipements publics.

        • Les contributions aux dépenses de réalisation des équipements publics obtenues ou imposées en violation des dispositions des articles L. 320-1 à L. 320-3 sont réputées sans cause ; les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des prestations fournies sont sujettes à répétition. L'action en répétition se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement des contributions ou de l'obtention des prestations indûment exigées. Les sommes à rembourser portent intérêts au taux légal.

        • L'illégalité des prescriptions exigeant des contributions aux dépenses de réalisation des équipements publics est sans effet sur la légalité des autres dispositions de l'autorisation de construire ou de lotir.

          Lorsque l'une de ces prescriptions est annulée pour illégalité, l'autorité qui a délivré l'autorisation prend, compte tenu de la décision juridictionnelle devenue définitive, un nouvel arrêté portant la prescription d'une contribution aux dépenses de réalisation des équipements publics.

        • L'autorité qui délivre l'autorisation de construire ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

          Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés, et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes.

        • Le certificat d'urbanisme indique, en fonction du motif de la demande, si, compte tenu des dispositions d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables à un terrain, ainsi que de l'état des équipements publics existants ou prévus, ledit terrain peut :

          a) être affecté à la construction ;

          b) être utilisé pour la réalisation d'une opération déterminée.

          Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative.

          Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l'article L. 421-1, est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause.

          Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par arrêté du représentant de l'Etat :

          a) Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols approuvé et dont l'ensemble du territoire est couvert par un cadastre visé à l'article 1er de l'ordonnance n° 92-1069 du 1er octobre 1992 portant extension et adaptation à la collectivité territoriale de Mayotte de diverses dispositions concernant l'établissement et la conservation d'un cadastre, au nom de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou, dans les cas et selon les modalités prévus aux cinquième à huitième alinéas de l'article L. 421-2, au nom de l'Etat ;

          b) Dans les autres communes, au nom de l'Etat.

        • Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire. Cette obligation s'impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l'Etat, de la collectivité départementale et des communes comme aux personnes privées.

          Le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.

          Ce permis n'est pas exigé pour les ouvrages qui, en raison de leur nature ou de leur faible dimension, ne peuvent être qualifiés de constructions au sens du présent titre. Un arrêté du représentant de l'Etat précise, en tant que de besoin, les ouvrages qui, de ce fait, ne sont pas soumis au permis de construire.

          Le permis n'est pas non plus exigé pour les constructions ou travaux couverts par le secret de la défense nationale.

        • Le permis de construire est délivré, dans les formes, conditions et délais déterminés par arrêté du représentant de l'Etat :

          a) Dans les communes dotées d'un plan d'occupation des sols approuvé et dont l'ensemble du territoire est couvert par un cadastre visé à l'article 1er de l'ordonnance n° 92-1069 du 1er octobre 1992 précitée, par le maire au nom de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent au nom de cet établissement public ;

          b) Dans les autres communes, par le représentant de l'Etat au nom de l'Etat.

          Pour l'instruction des demandes de permis de construire, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent peut disposer gratuitement, en tant que de besoin, des services déconcentrés de l'Etat.

          Sont toutefois délivrés au nom de l'Etat par le représentant de l'Etat, après avis du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, les permis de construire concernant :

          a) Les constructions, installations ou travaux réalisés pour le compte de l'Etat ou de la collectivité départementale, de leurs établissements publics et concessionnaires ainsi que pour le compte d'Etats étrangers ou d'organisations internationales ;

          b) Les ouvrages de production, de transport, de distribution ou de stockage d'énergie ainsi que ceux utilisant des matières radioactives ;

          c) Les constructions, installations ou travaux réalisés à l'intérieur des périmètres des opérations d'intérêt national.

          Un arrêté du représentant de l'Etat définit les travaux soumis au permis de construire pour lesquels, en raison de leur nature ou de leur dimension, le recours à un architecte est obligatoire.

        • Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords.

          Pour les établissements recevant du public, la liste et les règles de sécurité qui leur sont applicables sont définies par arrêté du représentant de l'Etat. Pour ces établissements, le permis de construire ne peut être délivré que si les travaux ou les constructions projetées sont conformes à ces règles.

        • Lorsque, compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire ne peut être accordé si l'autorité qui le délivre n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent être exécutés.

        • Le représentant de l'Etat, le maire ou ses délégués ainsi que les fonctionnaires et les agents commissionnés à cet effet par le représentant de l'Etat et assermentés peuvent, à tout moment, visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des constructions. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant deux ans.

        • Les infractions aux dispositions des titres Ier, II et III du présent livre sont constatées par tous officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le représentant de l'Etat et assermentés. Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu'à preuve du contraire.

          Lorsque l'autorité administrative a connaissance d'une infraction de la nature de celles que prévoit l'article L. 440-4, elle est tenue d'en faire dresser procès-verbal.

          Copie du procès-verbal constatant une infraction est transmise sans délai au ministère public.

        • L'interruption des travaux peut être ordonnée soit sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, du représentant de l'Etat ou du fonctionnaire compétent, soit, même d'office, par le juge d'instruction saisi des poursuites par le tribunal correctionnel.

          L'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures. La décision judiciaire est exécutoire sur minute et nonobstant toute voie de recours.

          Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 440-4 a été dressé, le représentant de l'Etat peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux. Copie de cet arrêté est transmise sans délai au ministère public.

          L'autorité judiciaire peut à tout moment d'office ou à la demande soit du représentant de l'Etat ou du fonctionnaire compétent, soit du bénéficiaire des travaux, se prononcer sur la mainlevée ou le maintien des mesures prises pour assurer l'interruption des travaux. En tout état de cause, l'arrêté du représentant de l'Etat cesse d'avoir effet en cas de décision de non-lieu ou de relaxe.

          Le représentant de l'Etat est avisé de la décision judiciaire et en assure, le cas échéant, l'exécution.

          Lorsque aucune poursuite n'a été engagée, le procureur de la République en informe le représentant de l'Etat qui, soit d'office, soit à la demande de l'intéressé, met fin aux mesures par lui prises.

          Le représentant de l'Etat peut prendre toutes mesures de coercition nécessaires pour assurer l'application immédiate de la décision judiciaire ou de son arrêté, en procédant, notamment, à la saisie des matériaux approvisionnés ou du matériel de chantier.

          La saisie et, s'il y a lieu, l'apposition des scellés sont effectuées par l'un des agents visés à l'article L. 440-1 qui dresse procès-verbal.

          Dans le cas de construction sans permis de construire ou de constructions poursuivies malgré une décision de la juridiction administrative ordonnant qu'il soit sursis à exécution du permis de construire, le représentant de l'Etat prescrira par arrêté l'interruption des travaux ainsi que, le cas échéant, l'exécution aux frais du constructeur des mesures nécessaires à la sécurité des personnes ou des biens ; copie de l'arrêté du représentant de l'Etat est transmise sans délai au ministère public.

        • En cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l'arrêté en ordonnant l'interruption, une amende de 2 000 à 500 000 F et un emprisonnement de quinze jours à trois mois, ou l'une de ces deux peines seulement, sont prononcés par le tribunal contre les personnes visées au deuxième alinéa de l'article L. 440-4.

        • L'exécution de travaux ou l'utilisation du sol en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier, II et III du présent livre, par les règlements pris pour leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions, exception faite des infractions relatives à l'affichage des permis de construire, est punie d'amende comprise entre 2 000 F et un montant qui ne peut excéder soit, dans le cas de construction d'une surface de plancher, une somme égale à 10 000 F par mètre carré de la construction ou de la partie de la construction réalisée en infraction, soit, dans le cas contraire, un montant de 500 000 F. En cas de récidive, outre la peine d'amende ainsi définie, un emprisonnement de un à six mois pourra être prononcé.

          Les peines prévues à l'alinéa précédent peuvent être prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux.

        • En cas de condamnation pour une infraction prévue à l'article L. 440-4, le tribunal, au vu des observations écrites ou après l'audition du représentant de l'Etat ou du fonctionnaire compétent, statue, même en l'absence d'avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements ou l'autorisation, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

          Le tribunal pourra ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation par affichage dans les lieux qu'il indiquera.

        • L'extinction de l'action publique résultant du décès du prévenu ou de l'amnistie ne fait pas obstacle à l'application des dispositions de l'article L. 440-5.

          Si le tribunal correctionnel n'est pas saisi lors de cette extinction, l'affaire est portée devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble, statuant comme en matière civile.

          Le tribunal est saisi par le ministère public à la demande du représentant de l'Etat ou du fonctionnaire compétent. Dans les deux cas, il statue au vu des observations écrites ou après audition de ces derniers, l'intéressé ou ses ayants droit ayant été mis en cause dans l'instance.

          La demande est recevable jusqu'au jour où l'action publique se serait trouvée prescrite.

        • Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation. Il peut assortir sa décision d'une astreinte de 50 francs à 500 francs par jour de retard.

          Au cas où le délai n'est pas observé, l'astreinte prononcée, qui ne peut être révisée que dans le cas prévu au troisième alinéa du présent article, court à partir de l'expiration dudit délai jusqu'au jour où l'ordre a été complètement exécuté.

          Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année de l'expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises le montant de l'astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus.

          Le tribunal peut autoriser le reversement d'une partie des astreintes lorsque la remise en état ordonnée aura été régularisée et que le redevable établira qu'il a été empêché d'observer, par une circonstance indépendante de sa volonté, le délai qui lui a été imparti.

        • Les astreintes sont recouvrées dans les conditions prévues par les dispositions relatives au recouvrement des produits de la collectivité territoriale de Mayotte, au bénéfice de la commune sur le territoire de laquelle l'infraction a été commise ; à défaut par le maire de liquider le produit de l'astreinte, de dresser l'état nécessaire au recouvrement et de le faire parvenir au représentant du Gouvernement dans le mois qui suit l'invitation qui lui est faite par ce fonctionnaire, la créance sera liquidée, l'état sera établi et recouvré au profit de l'Etat.

        • Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée, le représentant de l'Etat ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol.

        • Sans préjudice de l'application, le cas échéant, des peines plus fortes prévues aux articles 209 à 228 du code pénal, quiconque aura mis obstacle à l'exercice du droit de visite prévu à l'article L. 430-1 sera puni d'une amende de 2 000 à 15 000 francs. En outre, un emprisonnement de onze jours à un mois pourra être prononcé.

        • Lorsque une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux.

Par le Président de la République :

FRANçOIS MITTERRAND Le Premier ministre,

MICHEL ROCARD

Le ministre des départements et territoires d'outre-mer,

porte-parole du Gouvernement,

LOUIS LE PENSEC

Le ministre d'Etat, ministre de l'économie,

des finances et du budget,

PIERRE BÉRÉGOVOY

Le garde des sceaux, ministre de la justice,

PIERRE ARPAILLANGE

Le ministre de l'équipement, du logement,

des transports et de la mer,

MICHEL DELEBARRE

Le ministre de l'agriculture et de la forêt,

HENRI NALLET

Le ministre délégué auprès du ministre d'Etat,

ministre de l'économie, des finances et du budget,

chargé du budget,

MICHEL CHARASSE

Le secrétaire d'Etat auprès du Premier ministre,

chargé de l'environnement et de la prévention

des risques technologiques et naturels majeurs,

BRICE LALONDE

NOTA : Ordonnance 2005-868 2005-07-28 art. 5, deuxième et troisième alinéas : " L'ordonnance n° 90-571 du 25 juin 1990 portant extension et adaptation de dispositions du code de l'urbanisme dans la collectivité territoriale de Mayotte est abrogée à compter du 1er janvier 2006.

Toutefois, les dispositions de cette ordonnance restent en tant que de besoin applicables jusqu'au 1er janvier 2011 aux plans d'occupation des sols approuvés tant qu'ils n'ont pas été mis en forme de plan local d'urbanisme et aux schémas d'aménagement de village ou de communes tant qu'ils n'ont pas été remplacés par un plan local d'urbanisme ou une carte communale."

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