Le présent chapitre détermine les règles applicables en ce qui concerne les baux autres qu'à long terme et les baux mentionnés à l'article L. 418-1 en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin ainsi qu'à Saint-Pierre-et-Miquelon.
VersionsLiens relatifsLe bail à ferme d'un fonds rural soumis aux dispositions du présent chapitre est constaté par écrit ; à défaut d'écrit, le bail est censé fait aux clauses et conditions du contrat type établi, pour l'ensemble de la collectivité ou pour la région agricole de la collectivité dans laquelle se trouve le fonds, par une commission consultative des baux ruraux.
Le bail peut inclure les clauses mentionnées aux deuxième et troisième alinéas de l'article L. 411-27, dans les conditions fixées à ce même article.
Un arrêté du préfet pris après avis de ladite commission fixe, en tenant compte des besoins locaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole qui ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre.
VersionsLiens relatifsModifié par Loi n°84-741 du 1 août 1984 - art. 28 (M) JORF 2 août 1984
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982La durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans ; elle est fixée par l'acte écrit ou, à défaut, par le contrat type mentionné à l'article L. 461-2.
VersionsLiens relatifsLe prix du fermage est évalué en une quantité de denrées. La ou les denrées devant servir de base au calcul du prix des baux en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon ou dans les diverses régions agricoles de ces collectivités ainsi que les quantités de ces denrées représentant, par nature de cultures et par catégories de terres, la valeur locative normale des biens loués, sont déterminées par décision administrative.
Le prix du fermage tient compte, le cas échéant, de pratiques prévues dans le bail en application des cinq derniers alinéas de l'article L. 411-27.
Lorsque le bail comporte des clauses mentionnées à l'article L. 461-2, le loyer peut être fixé à un prix inférieur à la valeur locative normale.
Le prix du fermage, évalué sur ces bases, est payable en nature ou en espèces, ou partie en nature et partie en espèces. Les parties optent pour le mode de paiement lors de la conclusion du bail ; faute d'option le bail se fait en espèces.
Le fermage ne peut comprendre, en sus du prix, aucune prestation ou service de quelque nature que ce soit, à titre gratuit.
VersionsLiens relatifs
Le bailleur ne peut faire résilier le bail que dans les cas suivants :
a) S'il apporte la preuve :
1° Soit de deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, faire mention de cette disposition ;
2° Soit d'abus de jouissance du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
3° Soit de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré ;
b) S'il veut changer la destination agricole sur des parcelles comprises dans le bail ; les dispositions de l'article L. 411-32 sont applicables.
Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l'air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l'érosion ne peut être invoqué à l'appui d'une demande de résiliation formée en application du présent article.
VersionsLiens relatifsEn cas de décès du preneur, son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants et ses descendants qui participent à l'exploitation ou qui y ont participé effectivement et de façon continue pendant au moins un an au cours des cinq années qui ont précédé le décès bénéficient conjointement du bail en cours. Ce dernier peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire des baux ruraux au conjoint ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal paritaire des baux ruraux se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents postulants à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.
Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois du décès de leur auteur.
La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.
La résiliation du bail peut encore être demandée par le preneur lorsque lui-même ou l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme est frappé d'incapacité de travail grave et permanente, lorsque la famille est privée, par suite de décès, d'un ou de plusieurs de ses membres indispensables au travail de la ferme ou lorsque le preneur est devenu propriétaire ou locataire d'une autre ferme qu'il doit exploiter lui-même.
VersionsLiens relatifsModifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10
Modifié par Ordonnance n°2009-325 du 25 mars 2009 - art. 12 (V)Nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite ainsi que toute cession partielle, toute sous-location et toute attribution en métayage, sauf si ces opérations sont consenties avec l'accord exprès et écrit du bailleur par l'un des organismes mentionnés à l'article 58-18 du code rural.
Pour l'application à Mayotte du premier alinéa, les mots : " l'un des organismes mentionnés à l'article 58-18 du code rural " sont remplacés par les mots : " l'Agence de services et de paiement ".
VersionsLiens relatifs
Tout preneur a droit au renouvellement de son bail, sauf :
1° Si le bailleur justifie de l'un des motifs prévus aux a et b de l'article L. 461-5 ;
2° Si le bailleur invoque un droit de reprise ;
3° Si le preneur ne respecte pas les clauses mentionnées au deuxième alinéa de l'article L. 461-2.
VersionsLiens relatifsModifié par Loi 85-30 1985-01-09 art. 101 I JORF 10 janvier 1985
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Lors du renouvellement et à défaut d'accord des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix du nouveau bail. Les autres clauses et conditions sont celles du bail précédent ; le tribunal paritaire des baux ruraux peut, toutefois, en tant que de besoin, modifier ces clauses à la demande d'une des parties.
Le renouvellement du bail a pour effet de reporter à l'époque de sa sortie du fonds l'exercice par le preneur de son droit éventuel à indemnité.
VersionsLiens relatifsLe bailleur peut refuser le renouvellement du bail s'il reprend le fonds pour l'exploiter personnellement d'une manière effective et permanente en participant aux travaux sur les lieux pendant au moins neuf ans.
Le même droit appartient aux sociétés dont l'objet est principalement agricole et dont les membres appelés à en assumer la direction participent effectivement aux travaux.
Le bailleur peut également refuser le renouvellement du bail en vue d'installer un de ses descendants ou un descendant de son conjoint ou du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, majeur ou mineur émancipé de plein droit, qui devra exploiter le fonds dans les conditions fixées ci-desssus. Le bailleur justifie que le bénéficiaire de la reprise répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions.
Par dérogation aux dispositions de l'article L. 461-3, le droit de reprise prévu à l'alinéa qui précède peut être exercé en cours de bail à l'expiration de l'une des périodes prévues par le contrat type si le bailleur s'est expressément réservé cette faculté lors de la conclusion du bail.
VersionsLiens relatifsAu cas où il viendrait à être établi soit que celui qui a invoqué le droit de reprise ne se trouve pas dans les conditions permettant l'exploitation effective et permanente du fonds, prévue à l'article L. 461-10, soit que le propriétaire n'a exercé la reprise du fonds ou de partie du fonds qu'afin de faire fraude au droit du preneur, notamment par des opérations de location ou de vente, le preneur a droit soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n'a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts.
VersionsLiens relatifsLe bailleur ne peut exercer son droit de reprise si la superficie totale des exploitations dont disposerait le bénéficiaire de la reprise excède le seuil de contrôle fixé en application du schéma directeur régional des exploitations agricoles, à moins que ledit bénéficiaire ne justifie de l'autorisation prévue à l'article L331-2 du présent code.
VersionsLiens relatifsModifié par Loi n°84-741 du 1 août 1984 - art. 30 () JORF 2 août 1984
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sur la partie des terres nécessaires à la construction pour son usage ou celui de sa famille d'une maison d'habitation avec dépendances et jardin, ainsi que sur la partie nécessaire à la création ou à l'extension d'une entreprise industrielle ou artisanale.
VersionsLiens relatifsModifié par Loi 85-30 1985-01-09 art. 101 I JORF 10 janvier 1985
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail.
Le congé peut être déféré au tribunal paritaire des baux ruraux par le preneur dans un délai de quatre mois à dater de sa réception, sous peine de forclusion.
A peine de nullité, le congé doit mentionner les motifs allégués par le propriétaire, indiquer, en cas de reprise, l'identité ou la raison sociale, le domicile ou le siège social, l'activité principale du ou des bénéficiaires éventuels, et reproduire les termes de l'alinéa précédent.
Versions
Quelle que soit la cause de la cessation du bail, le preneur sortant qui a apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur.
VersionsModifié par Loi 99-574 1999-07-09 art. 16 I, III JORF 10 juillet 1999
Modifié par Loi n°99-574 du 9 juillet 1999 - art. 16 () JORF 10 juillet 1999Les améliorations consistant en constructions, plantations, ouvrages ou travaux de transformation du sol n'ouvrent droit à indemnité que si elles résultent d'une clause du bail ou si, à défaut d'accord du propriétaire, elles ont été autorisées par le tribunal paritaire des baux ruraux. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.
En ce qui concerne les travaux imposés par l'autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux.
Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur.
En cas de refus du bailleur ou s'il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s'il ne respecte pas son engagement d'exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l'accord du bailleur pour l'exécution de ces travaux.
VersionsPour le paiement de l'indemnité, le juge peut accorder au bailleur des délais n'excédant pas deux années.
Versions
Article L461-21 (abrogé)
Abrogé par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 98 () JORF 6 janvier 2006
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Dans le cas où un propriétaire veut aliéner un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente chacune de celles-ci de façon à permettre à chaque preneur d'exercer son droit de préemption sur la partie des biens qu'il exploite.
VersionsLiens relatifsArticle L461-22 (abrogé)
Abrogé par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 98 () JORF 6 janvier 2006
Modifié par Loi 85-30 1985-01-09 art. 101 I JORF 10 janvier 1985
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Si l'aliénation est faite en fraude des droits du preneur ou moyennant un prix inférieur ou à des conditions plus favorables à l'acquéreur que celles qui ont été notifiées au preneur, le tribunal paritaire des baux ruraux peut, à la requête de ce dernier indépendamment de l'attribution éventuelle à son profit de dommages-intêrets, prononcer l'annulation de l'aliénation et le substituer au tiers acquéreur, aux conditions acceptées par ce dernier. Le preneur doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai d'un an à partir du jour où il a eu connaissance de l'aliénation.
VersionsArticle L461-23 (abrogé)
Abrogé par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 98 () JORF 6 janvier 2006
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Conformément à l'article 707 bis du code général des impôts, en cas d'éviction d'un acquéreur, l'exercice du droit de préemption ne donne pas ouverture à la perception de nouveaux droits de mutation ni d'une nouvelle taxe de publicité foncière.
Les frais et loyaux coûts du contrat exposés, s'il y a lieu, par l'acquéreur évincé, lui sont remboursés par le preneur.
VersionsLiens relatifsLes dispositions des articles L. 412-1 à L. 412-13 sont applicables en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon. Pour l'application de ces articles, le renvoi à l'article L. 411-3 est remplacé par un renvoi au deuxième alinéa de l'article L. 461-2, le renvoi au premier alinéa de l'article L. 411-34 par un renvoi au premier alinéa de l'article L. 461-6 et le renvoi aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 par un renvoi aux articles L. 461-8 à L. 461-14.
VersionsLiens relatifsArticle L461-19 (abrogé)
Abrogé par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 98 () JORF 6 janvier 2006
Modifié par Loi n°2005-157 du 23 février 2005 - art. 80 () JORF 24 février 2005 en vigueur le 1er janvier 2006Le droit de préemption ne peut être invoqué par le preneur en cas d'aliénation faite au profit de parents du bailleur ou de son conjoint jusqu'au troisième degré inclus, à moins qu'il ne soit lui-même parent du bailleur au même degré ou à un degré plus rapproché que l'acquéreur.
Echappent également au droit de préemption :
1° Les constitutions de servitudes ainsi que les cessions de mitoyenneté ;
2° Les échanges, sous réserve que, s'il y a soulte, celle-ci n'excède pas la moitié de la valeur des biens échangés, à moins qu'il ne s'agisse d'opérations assimilables à des opérations d'aménagement foncier agricole et forestier ou rentrant dans le cadre de telles opérations ;
3° Les aliénations de fonds ruraux inclus dans une propriété d'agrément dont ils forment l'accessoire.
VersionsArticle L461-20 (abrogé)
Abrogé par Loi n°2006-11 du 5 janvier 2006 - art. 98 () JORF 6 janvier 2006
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Les droits de préemption pouvant exister au profit de l'Etat, des collectivités publiques et des établissements publics priment le droit de préemption du preneur.
Versions
Modifié par Loi 85-30 1985-01-09 art. 101 I JORF 10 janvier 1985
Création Décret n°83-212 du 16 mars 1983 - art. 1 (V) JORF 22 mars 1983 en vigueur le 1er décembre 1982Pendant la durée du bail, le preneur peut effectuer des échanges ou prendre en location des parcelles dans le but d'assurer une meilleure exploitation.
Le propriétaire doit être, préalablement à l'échange, informé de celui-ci par le preneur. En cas de désaccord entre les parties, l'échange peut être autorisé par le tribunal paritaire des baux ruraux dans la limite du quart de la surface totale du fonds loué.
VersionsLiens relatifsPendant la durée du bail, le preneur peut, sous la condition d'en avertir trois mois à l'avance le bailleur, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d'améliorer les conditions de l'exploitation sans nuire à la conservation des sols.
VersionsLes baux du domaine de l'Etat, des collectivités territoriales, de leurs groupements, des établissements publics et des organismes mentionnés à l'article 58-18 du code rural et de la pêche maritime, ou à Mayotte, de l'opérateur foncier mentionné l'article L. 182-25 (1), lorsqu'ils portent sur des biens ruraux constituant ou non une exploitation agricole complète, sont soumis aux dispositions du présent chapitre.
Toutefois, le preneur ne peut invoquer le droit au renouvellement du bail lorsque la collectivité, le groupement ou l'établissement public lui a fait connaître, dans le congé, sa décision d'utiliser les biens loués, directement et en dehors de toute aliénation, à une fin d'intérêt général.
En outre, en cas d'aliénation, le preneur ne peut exercer le droit de préemption si l'aliénation est consentie à un organisme ayant un but d'intérêt public et si les biens vendus sont nécessaires à la réalisation de l'objectif poursuivi par l'organisme acquéreur.
Enfin, le bail peut à tout moment être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d'un projet d'utilité publique ; dans ce cas, le preneur a droit à une indemnité, à raison du préjudice qu'il subit.
(1) Au lieu de "mentionné l'article L. 182-25" lire "mentionné à l'article L. 182-25".
VersionsLiens relatifsLes dispositions du présent chapitre sont d'ordre public. Toute clause ou stipulation tendant à restreindre les droits reconnus au preneur est réputée non écrite.
VersionsLes conditions d'application du présent chapitre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
VersionsA la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être constituée entre personnes physiques et, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine.
L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur, dans les mêmes formes, du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.
Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues au deuxième alinéa dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.
Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l'exécution des clauses du bail.
Loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006, art. 104 : Dispositions applicables aux baux en cours.VersionsLe preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants qu'avec l'agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.
En cas de contravention aux dispositions du premier alinéa, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail. Les présentes dispositions sont d'ordre public.
Loi n° 2006-11 du 5 janvier 2006, art. 104 : Dispositions applicables aux baux en cours.Versions
Chapitre Ier : Régime de droit commun (Articles L461-1 à L461-30)